Baufinanzierung Lexikon: 100 Begriffe einfach erklärt

Kreditarten & Finanzierungsformen 13

Annuitätendarlehen: Der Klassiker: Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich. Sie setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Baufinanzierungsrechner
Forward-Darlehen: Ein Darlehen, das bis zu 60 Monate im Voraus abgeschlossen wird, um sich die aktuellen Zinsen für eine spätere Anschlussfinanzierung zu sichern. Dafür wird meist ein kleiner Zinsaufschlag fällig. Mehr zur Anschlussfinanzierung
KfW-Darlehen: Zinsgünstige Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die an bestimmte Bedingungen wie energieeffizientes Bauen oder Sanieren gekoppelt sind. Mehr zu Fördermitteln
Volltilgerdarlehen: Ein Darlehen, bei dem die Zinsbindung und die Tilgungsrate so gewählt werden, dass am Ende der Laufzeit die gesamte Restschuld komplett getilgt ist. Kein Zinsrisiko für die Anschlussfinanzierung.
Bauspardarlehen: Ein zinsgünstiges Darlehen, auf das man nach der Zuteilung eines Bausparvertrags Anspruch hat. Vorher muss meist 40 bis 50 % der Bausparsumme angespart sein. Die Zinsen stehen schon bei Vertragsabschluss fest.
Variables Darlehen: Ein Darlehen ohne feste Zinsbindung. Der Zinssatz wird in der Regel alle drei Monate an das aktuelle Marktniveau (z. B. EURIBOR) angepasst. Es lässt sich mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Endfälliges Darlehen: Auch tilgungsfreies Darlehen genannt. Während der Laufzeit werden nur die Zinsen an die Bank gezahlt. Die Tilgung erfolgt komplett am Ende der Laufzeit, oft über eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag.
Anschlussfinanzierung: Die Regelung der Restschuld nach Ablauf der ersten Zinsbindung. Dies kann über eine Prolongation bei derselben Bank oder eine Umschuldung zu einer neuen Bank erfolgen. Anschlussfinanzierungsrechner
Prolongation: Die Verlängerung des bestehenden Kreditvertrags bei derselben Bank zu neuen Konditionen nach Ablauf der Zinsbindung.
Umschuldung: Der Wechsel der Bank nach Ablauf der Zinsbindung. Das neue Darlehen bei einer anderen Bank löst die Restschuld der alten Bank ab, oft um von besseren Zinsen zu profitieren.
Zwischenfinanzierung: Ein kurzfristiges, meist endfälliges Darlehen (Laufzeit oft bis zu 2 Jahre) zur Überbrückung eines kurzzeitigen Liquiditätsengpasses, bis langfristige Mittel (z. B. Erlös aus Hausverkauf) bereitstehen.
Nachrangiges Darlehen: Ein Darlehen, dessen Grundschuld im Grundbuch hinter einem anderen Darlehen (im Nachrang) eingetragen wird. Wegen des höheren Risikos für die Bank hat es meist höhere Zinsen.
Konstantdarlehen: Kombination aus einem tilgungsfreien Vorausdarlehen und einem parallel besparten Bausparvertrag, wodurch die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant bleibt.

Zinsen, Gebühren & Kosten 13

Sollzins: Der reine Zinssatz, der für das geliehene Kapital an die Bank gezahlt werden muss. Er enthält im Gegensatz zum Effektivzins keine Nebenkosten.
Effektiver Jahreszins: Die Gesamtkosten des Darlehens pro Jahr in Prozent. Er enthält neben dem Sollzins auch weitere Kosten (z. B. Vermittlungsgebühren, Auszahlungskurs) und macht Kredite vergleichbar. Zinscheck
Zinsbindung: Der vertraglich vereinbarte Zeitraum (z. B. 5, 10, 15 oder 20 Jahre), in dem der Zinssatz für das Darlehen unverändert bleibt, unabhängig von den Schwankungen am Markt.
Bereitstellungszinsen: Zinsen, die die Bank für den Teil des Darlehens verlangt, der bereitgestellt, aber noch nicht abgerufen wurde. Meist erst nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit von 2 bis 12 Monaten.
Bereitstellungszinsfreie Zeit: Der Zeitraum nach Kreditabschluss, in dem die Bank noch keine Bereitstellungszinsen auf das nicht abgerufene Darlehen verlangt. Wichtig beim Neubau, da in Raten gezahlt wird.
Vorfälligkeitsentschädigung: Eine Entschädigung, die die Bank verlangt, wenn ein fest verzinstes Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt wird, um ihren entgangenen Zinsgewinn auszugleichen.
Disagio: Ein Abschlag vom Auszahlungsbetrag des Darlehens. Man leiht z. B. 100 %, bekommt aber nur 95 % ausgezahlt. Die 5 % Differenz gelten als im Voraus bezahlte Zinsen, was den laufenden Sollzins senkt.
Zinsaufschlag: Erhöhung des Zinssatzes durch die Bank für zusätzliche Risiken, z. B. bei geringerem Eigenkapital, langen Zinsbindungen oder Forward-Darlehen.
Zinsabschlag: Eine Senkung des Zinssatzes durch die Bank, z. B. bei besonders guter Bonität, hohem Eigenkapitalanteil oder ökologischen Bauprojekten (Grüner Kredit).
Zinseszinseffekt: Entsteht, wenn anfallende Zinsen nicht direkt gezahlt, sondern der Restschuld zugeschlagen werden. Auf diese Zinsen fallen dann künftig ebenfalls Zinsen an.
EURIBOR: Euro Interbank Offered Rate. Der Zinssatz, zu dem sich europäische Banken gegenseitig Geld leihen. Er dient als Referenzwert für variable Darlehen.
Auszahlungskurs: Der prozentuale Wert, zu dem das Darlehen ausgezahlt wird. Beträgt er z. B. 100 % (Par), wird die Summe voll ausgezahlt; bei einem Disagio entsprechend weniger.
ZinsCap-Darlehen: Ein variables Darlehen, das jedoch nach oben hin durch eine vertraglich vereinbarte Zinsobergrenze (Cap) gegen stark steigende Marktzinsen abgesichert ist.

Tilgung & Rückzahlung 10

Anfangstilgung: Der Prozentsatz des Darlehens, der im ersten Jahr für die reine Schuldenrückzahlung aufgewendet wird. Üblich sind heute 1,5 bis 3 %. Tilgungsrechner
Sondertilgung: Eine vertragliche Vereinbarung, die es dem Kreditnehmer erlaubt, pro Jahr einen bestimmten Betrag (meist 5 % der Kreditsumme) ohne Vorfälligkeitsentschädigung extra zurückzuzahlen. Tilgungsrechner
Restschuld: Der Betrag, der am Ende der Zinsbindung oder Laufzeit eines Darlehens noch an die Bank zurückgezahlt werden muss. Restschuld berechnen
Tilgungssatzwechsel: Die Option, während der Zinsbindung die monatliche Tilgungsrate kostenlos oder gegen Gebühr anzupassen (z. B. von 2 % auf 1 % oder 4 %), um flexibel auf Einkommensänderungen zu reagieren.
Tilgungsfreie Zeit: Ein Zeitraum zu Beginn des Darlehens, in dem der Kreditnehmer nur die Zinsen zahlt, aber noch keine Tilgung leistet. Oft bei KfW-Krediten oder Bauphasen genutzt.
Leistungsrate: Die regelmäßige (meist monatliche) Zahlung an die Bank, bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil. Auch als Kreditrate oder Annuität bezeichnet.
Tilgungsverrechnung: Der Zeitpunkt, an dem die Bank die geleisteten Tilgungen von der Restschuld abzieht. Dies erfolgt heute meist sofort oder monatlich, früher oft nur einmal im Jahr.
Teilauszug / Ratenweiser Abruf: Beim Neubau oder großen Sanierungen wird das Darlehen nicht auf einmal, sondern je nach Baufortschritt in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt.
Volltilgung: Die vollständige Rückzahlung des Darlehens innerhalb der vereinbarten ersten Laufzeit, sodass keine Anschlussfinanzierung nötig ist.
Leistungsfreie Monate: Vertraglich vereinbarte Monate zu Beginn der Kreditlaufzeit, in denen weder Zins noch Tilgung gezahlt werden müssen.

Sicherheiten & Grundbuch 11

Grundschuld: Die wichtigste Sicherheit für die Bank. Sie wird im Grundbuch (Abteilung III) eingetragen und berechtigt die Bank bei Zahlungsunfähigkeit zur Zwangsvollstreckung der Immobilie.
Grundbuch: Ein beim Amtsgericht geführtes öffentliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse, Rechte und Belastungen (Schulden) eines Grundstücks dokumentiert sind.
Auflassungsvormerkung: Eine Art „Reservierung“ im Grundbuch für den Käufer. Sie schützt ihn davor, dass der Verkäufer die Immobilie vor der endgültigen Eigentumsübertragung an jemand anderen verkauft.
Hypothek: Ähnlich wie die Grundschuld eine Sicherheit im Grundbuch, aber im Gegensatz zu dieser streng an das konkrete Darlehen gebunden. Ist das Darlehen getilgt, erlischt die Hypothek automatisch. In der Praxis fast komplett durch die Grundschuld abgelöst.
Grundbucheinsicht: Das Recht, das Grundbuch einzusehen. Voraussetzung dafür ist ein berechtigtes Interesse, welches Käufer und finanzierende Banken vorweisen können.
Grundbuchabteilungen: Das Grundbuch unterteilt sich in das Bestandsverzeichnis sowie drei Abteilungen: Abt. I (Eigentümer), Abt. II (Lasten und Beschränkungen, z. B. Wohnrechte), Abt. III (Grundpfandrechte wie Grundschulden).
Grundschuldbestellungsurkunde: Das offizielle notarielle Dokument, mit dem der Eigentümer der Eintragung einer Grundschuld zugunsten der Bank zustimmt und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft.
Grundschuldabtretung: Wird bei einer Umschuldung genutzt. Die alte Bank überträgt die bestehende Grundschuld im Grundbuch an die neue Bank, was günstiger ist als eine Löschung und Neueintragung.
Löschungsbewilligung: Eine Urkunde der Bank, die bestätigt, dass das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde und der Eigentümer die Grundschuld im Grundbuch löschen lassen darf.
Eigentümergrundschuld: Eine Grundschuld, die auf den Namen des Immobilieneigentümers selbst im Grundbuch eingetragen ist: entweder nach Rückzahlung des Kredits oder zur Rangwahrung für spätere Kredite.
Zwangsvollstreckungsunterwerfung: Erklärung des Kreditnehmers in der Grundschuldbestellungsurkunde, dass die Bank bei Zahlungsverzug ohne vorherige Klage direkt die Zwangsversteigerung einleiten darf.

Bonität, Werte & Beleihung 16

Eigenkapital: Das eigene Geld, das in die Finanzierung eingebracht wird (Ersparnisse, Wertpapiere, unbelastete Grundstücke). Je mehr Eigenkapital, desto besser sind die Zinskonditionen. Budgetrechner
Beleihungswert: Der Wert der Immobilie, den die Bank aus Sicherheitsgründen langfristig und vorsichtig ansetzt. Er liegt meist 10-20 % unter dem aktuellen Kaufpreis/Marktwert.
Beleihungsgrenze: Der Anteil des Beleihungswertes, bis zu dem eine Bank eine Immobilie als besonders sicher beleiht. Klassisch sind das 60 % (sogenannter Realkredit). Darüber finanzieren viele Banken auch, verlangen aber Zinsaufschläge.
Beleihungsauslauf: Das Verhältnis der benötigten Darlehenssumme zum Beleihungswert in Prozent. Je niedriger der Beleihungsauslauf (z. B. unter 60 %), desto besser sind in der Regel die Zinsen.
Haushaltsrechnung: Gegenüberstellung aller monatlichen Einnahmen und Ausgaben durch die Bank, um zu prüfen, wie viel Geld dem Kreditnehmer für die monatliche Kreditrate maximal übrig bleibt. Haushaltsrechner
SCHUFA-Auskunft: Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung liefert Banken Daten über das bisherige Zahlungsverhalten und bestehende Kredite, um die Bonität einzuschätzen.
Muskelhypothek / Eigenleistung: Handwerkliche Arbeiten, die der Bauherr selbst oder durch Helfer erledigt. Banken erkennen das bis zu einer bestimmten Grenze (meist höchstens 10 bis 15 % der Bausumme) als Ersatz für Eigenkapital an.
Bonität: Die Kreditwürdigkeit einer Person. Sie setzt sich zusammen aus der wirtschaftlichen Bonität (Einkommen, Vermögen) und der persönlichen Bonität (Zuverlässigkeit, Schufa).
100%-Finanzierung: Eine Finanzierung, bei welcher der komplette Kaufpreis der Immobilie über den Kredit finanziert wird. Die Kaufnebenkosten werden dabei meist aus dem Eigenkapital bezahlt.
Vollfinanzierung / 110%-Finanzierung: Die Bank finanziert sowohl den kompletten Kaufpreis als auch alle Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Steuer). Das setzt eine sehr gute Bonität voraus und kostet deutliche Zinsaufschläge.
Verkehrswert / Marktwert: Der voraussichtlich am Markt aktuell erzielbare Verkaufspreis einer Immobilie zum Begutachtungszeitpunkt. Immobilienwertrechner
Objektunterlagen: Alle Dokumente zur Immobilie (Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Grundbuchauszug), die die Bank zur Wertermittlung und Kreditprüfung zwingend benötigt.
Kapitaldienstfähigkeit: Der Nachweis des Kreditnehmers im Rahmen der Haushaltsrechnung, dass er die monatlichen Kreditraten langfristig und nachhaltig von seinem Einkommen zahlen kann.
Zusatzsicherheiten: Weitere Sicherheiten neben der Immobilie, z. B. verpfändete Lebensversicherungen oder Sparguthaben, eine Bürgschaft oder die Mithaftung einer zweiten Person.
Haushaltsüberschuss: Der Betrag, der nach Abzug aller Lebenshaltungskosten und Pauschalen vom Nettoeinkommen verbleibt und für die Kreditrate zur Verfügung steht. Haushaltsrechner
Pfandtausch: Der Austausch der Kreditsicherheit. Wenn ein finanziertes Haus verkauft und ein neues gekauft wird, kann die bestehende Grundschuld unter Bedingungen auf das neue Objekt übertragen werden.

Kauf- & Baunebenkosten 8

Grunderwerbsteuer: Eine staatliche Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Je nach Bundesland liegt sie zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Kaufnebenkosten berechnen
Notarkosten: Gebühren für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und die Abwicklung, betragen meist ca. 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises.
Grundbuchkosten: Gebühren des Grundbuchamtes für die Eintragung des neuen Eigentümers und der Grundschuld. Sie betragen meist rund 0,5 % des Kaufpreises, zusammen mit den Notarkosten oft 1,5 bis 2 %.
Maklerprovision / Courtage: Das Honorar für den Immobilienmakler. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses seit Dezember 2020 höchstens die Hälfte der Provision tragen.
Baunebenkosten: Kosten, die beim Hausbau neben den reinen Bau- und Grundstückskosten anfallen, z. B. für Baugenehmigung, Erschließung, Vermessung, Bodengutachten und Versicherungen.
Erschließungskosten: Kosten für den Anschluss des Grundstücks an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Straße, Internet).
Gutachterkosten: Gebühren für einen Sachverständigen, der den Wert der Immobilie schätzt oder beim Bau die Qualität prüft, um Baumängel rechtzeitig aufzudecken.
Gebäudeversicherung: Eine für die Baufinanzierung von Banken zwingend vorgeschriebene Versicherung, die Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel abdeckt.

Vertrag, Abwicklung & Recht 14

Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB): Ein gesetzliches Recht: Darlehen mit festem Zins kannst du 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten ganz oder teilweise kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Widerrufsrecht: Verbraucher können ihren Immobiliendarlehensvertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen. Es reicht die Textform, also z. B. eine E-Mail. Die Frist beginnt erst, wenn alle Pflichtangaben vorliegen.
Auszahlungsvoraussetzungen: Bedingungen im Kreditvertrag, die komplett erfüllt sein müssen, damit die Bank das Geld überweist (z. B. eingetragene Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellung).
Fälligkeitsmitteilung: Schreiben des Notars an den Käufer, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind und der Kaufpreis an den Verkäufer überwiesen werden muss/darf.
Unbedenklichkeitsbescheinigung: Dokument des Finanzamtes, das bestätigt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat. Ohne diese Bescheinigung nimmt das Grundbuchamt keine Eigentumsumschreibung vor.
Eigentumsumschreibung: Der finale Schritt im Kaufprozess: Die Eintragung des Käufers als neuer rechtmäßiger Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs.
Auflassung: Die offizielle Einigung zwischen Käufer und Verkäufer vor dem Notar über den Übergang des Eigentums an einer Immobilie.
Mithaftung: Wenn eine zweite Person (z. B. Ehepartner) den Kreditvertrag unterschreibt. Sie haftet dann gleichermaßen mit ihrem gesamten Vermögen für die Rückzahlung des Darlehens.
Finanzierungsbestätigung: Schriftliche Bescheinigung einer Bank, dass sie bereit ist, den Kauf einer bestimmten Immobilie zu finanzieren. Wichtig für den Verkäufer vor dem Notartermin. Mehr zum Finanzierungszertifikat
Nichtabnahmeentschädigung: Eine Gebühr, die anfällt, wenn ein vertraglich vereinbarter Kredit vom Kreditnehmer am Ende doch nicht in Anspruch genommen wird.
Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR): EU-Vorgabe zum Verbraucherschutz, die strenge Regeln für die Vergabe von Immobilienkrediten aufstellt. Die Kreditwürdigkeit muss vor allem auf der laufenden Einkommenssituation basieren.
Schuldübernahme: Die Übernahme eines bestehenden Darlehens durch eine andere Person, z. B. den Käufer der Immobilie (erfordert die Zustimmung der Bank).
Sicherheitenvertrag / Zweckerklärung: Die vertragliche Vereinbarung zwischen Bank und Kreditnehmer, welche besagt, dass die Grundschuld als Sicherheit für ganz bestimmte Darlehen dient.
Valutierung: Die Auszahlung des Darlehens. Ab der Valutierung fallen Zinsen auf den ausgezahlten Betrag an.

Immobilienarten, Baukonzepte & Bewertung 12

Erbbaurecht / Erbpacht: Man kauft nur das Haus. Das Grundstück wird für einen langen Zeitraum (oft 99 Jahre) gepachtet, dafür zahlt man einen laufenden Erbbauzins.
Teilungserklärung: Ein notarielles Dokument, das ein Gebäude rechtlich in Sondereigentum (die einzelnen Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Grundstück) aufteilt.
Sondereigentum: Das rechtliche Eigentum an den eigenen vier Wänden einer Eigentumswohnung, über das man weitgehend frei verfügen und renovieren darf.
Gemeinschaftseigentum: Teile einer Wohnungseigentumsanlage, die allen Eigentümern gemeinsam gehören (z. B. Fassade, Dach, Flure, Grundstück) und gemeinsam instand gehalten werden müssen.
Instandhaltungsrücklage: Eine von der Eigentümergemeinschaft angesparte Geldreserve, um spätere Reparaturen oder Sanierungen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dachsanierung) zu bezahlen.
Sachwertverfahren: Ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (v. a. Ein- und Zweifamilienhäuser). Es ermittelt den Wert getrennt nach dem Bodenwert (Grundstück) und dem Bauwert des Gebäudes.
Ertragswertverfahren: Wird bei vermieteten Immobilien (Mehrfamilienhäuser, Gewerbe) angewendet. Der Wert bemisst sich primär nach den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen.
Vergleichswertverfahren: Der Immobilienwert wird durch den Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen von ähnlichen Objekten in derselben Lage ermittelt (häufig bei Eigentumswohnungen).
Wohnflächenberechnung: Die genaue Berechnung der Wohnfläche nach gesetzlichen Vorgaben (meist WoFlV). Wichtig für die Bank zur Prüfung des Quadratmeterpreises.
Energieausweis: Ein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument, das den Energiebedarf oder Energieverbrauch einer Immobilie anzeigt (Skala A+ bis H). Wichtig für Sanierungsplanung und KfW-Kredite.
Bebauungsplan (B-Plan): Ein Plan der Gemeinde, der rechtsverbindlich festlegt, welche Art von Gebäuden auf einem Grundstück gebaut werden dürfen (z. B. Anzahl der Stockwerke, Dachform).
Sondernutzungsrecht: Das alleinige Recht eines Wohnungseigentümers, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen (z. B. einen Gartenanteil oder Stellplatz).

Weitere Fach- & Praxisbegriffe 3

KfW-Effizienzhaus: Ein Standard für Gebäude, der angibt, wie viel Energie ein Haus im Vergleich zu einem gesetzlichen Referenzgebäude benötigt (z. B. Effizienzhaus 40 oder 55). Je kleiner die Zahl, desto effizienter das Haus und desto höher meist die Förderung. Mehr zu Fördermitteln
Wohn-Riester: Staatlich geförderte Altersvorsorge, bei der die Zulagen und steuerlichen Vorteile direkt in die Tilgung einer selbstgenutzten Wohnimmobilie oder in einen Bausparvertrag fließen.
Finanzierungsmakler: Ein Vermittler von Immobilienkrediten, der nicht an eine einzelne Bank gebunden ist. Er vergleicht Angebote vieler Banken und begleitet den Kunden bis zum Abschluss. Bezahlt wird er meist über eine Provision der Bank.

Baufinanzierung von A bis Z: 100 Begriffe einfach erklärt

Kreditarten & Finanzierungsformen 13

Zinsen, Gebühren & Kosten 13

Tilgung & Rückzahlung 10

Sicherheiten & Grundbuch 11

Bonität, Werte & Beleihung 16

Kauf- & Baunebenkosten 8

Vertrag, Abwicklung & Recht 14

Immobilienarten, Baukonzepte & Bewertung 12

Weitere Fach- & Praxisbegriffe 3

Ein Begriff erklärt noch keine Finanzierung